“沪九条”落地后，但迟迟未见有实(shi)质性的案例落地。

2024年(nian)5月上海曾开展(zhan)过(guo)的住房“以旧换新”活动(dong)，主要是针对计划出售(shou)二手住房并购买(mai)新房的群体（购房先支付定金锁定意向房源，经纪机构优先推售(shou)旧房，旧房售(shou)出后完成新房交易。若旧房未在约定期限内售(shou)出，则(ze)无条件“退房退款”），同样“置换”意义大于实(shi)际的保障住房优化供给意义。

针对的也仅是嘉(jia)定、松江、青浦、奉(feng)贤、临港五大新城的新房，更多是定向去外环(huan)外区域的库(ku)存。

相比收储(chu)用于保障性住房，更多是经济渠道协(xie)助(zhu)出售(shou)旧房，还算不上真正意义上的“收储(chu)”。

而去年(nian)6月9日，上海闵房集团发(fa)布公告，收购位(wei)于闵行南(nan)部地区满足现房交付条件、产权(quan)清晰无纠纷、房源集中且面(mian)积超过(guo)7500平(ping)方米的商品房用作保障性租赁房，收购价格(ge)以房源评估价值为准，但也仅限于新建住宅。

直到(dao)去年(nian)12月，针对二手房的收储(chu)才有实(shi)质性推进，上海的区属国企(qi)奉(feng)发(fa)集团推出住房“以旧换新”活动(dong)，计划在南(nan)桥试点收购50套(tao)二手房，但置换也针对的是奉(feng)贤旗下的新房项目，侧重的意义在于“置换”，名额及(ji)范围可选灵活度不算高。

所以，如今(jin)上海实(shi)质性启动(dong)收购二手住宅作为保障性住房，才算“沪九条”真正贯彻落地。

为什么开始收储(chu)二手房作为保障性租赁住房？

一方面(mian)，真正反映市场(chang)真实(shi)情况的是二手房，而非新房。新房往往受(shou)开发(fa)商、土地政策、销售(shou)策略等多重非市场(chang)因素影响，不能更直观反映市场(chang)的价格(ge)、情绪等。

另一方面(mian)，从经过(guo)陆陆续续的楼市支持政策可以看到(dao)，上海的二手住宅虽然成交量进入平(ping)稳阶段，但价格(ge)仍在调整，收储(chu)的价格(ge)相比过(guo)去也更便(bian)宜。

根据国家(jia)统计局(ju)公布的70个大中城市商品住宅销售(shou)价格(ge)变动(dong)情况，可以看到(dao)上海近8个月二手住宅销售(shou)价格(ge)指数环(huan)比连续低于100。

这也是上海可以推开二手房收储(chu)的根本原因。

作为楼市的头部城市，官宣收储(chu)二手房作为保障性住房，对市场(chang)而言无异(yi)于扔出一颗深水鱼雷。

要知道，其(qi)他城市绝(jue)大部分(fen)的收储(chu)动(dong)作，还只是针对新房住宅，或者收储(chu)范围放宽至(zhi)一些公寓、商业、厂房等。

对个人二手住宅进行收储(chu)并用于保障性住房的城市并不多。

即使出现了(le)，也还只是如青岛、杭州等一线以外的城市，试点也仅试点一定的收储(chu)数量及(ji)范围。

如青岛，去年(nian)4月官宣仅收储(chu)1200套(tao)房龄不超过(guo)20年(nian)产权(quan)清晰且周边(bian)交通及(ji)配套(tao)完善的二手住宅作为保障房，前提是被收购房屋的业主须同步购买(mai)新房，新房面(mian)积要大于二手房面(mian)积，或总价格(ge)高于二手住房的收购总价格(ge)。

如杭州富阳区，今(jin)年(nian)1月25日，开展(zhan)“以旧换新”试点，在富春街(jie)道、鹿山街(jie)道、银(yin)湖(hu)街(jie)道三个街(jie)道收储(chu)200套(tao)2010年(nian)12月31日前建成，且房屋使用功能完整、房屋关系无纠纷、面(mian)积144平(ping)方米以内的二手住宅作为保障房。

还以换购券作为补贴，为收购价的5%，最高不超过(guo)10万元。

所以，上海二手住宅实(shi)质性收储(chu)，更具有风向标意义

这就意味着，其(qi)他城市也很快(kuai)会迅速铺开二手住宅的收储(chu)。

一石多鸟稳楼市

这对于上海楼市而言，可以说(shuo)是迄今(jin)为止最大的杀招，能够真正颠(dian)覆当下的上海楼市。

开启二手收储(chu)，可谓一石多鸟。

首先，收储(chu)后用作保障房，不仅可以节省公租房的建设成本以及(ji)城市土地占用成本，还解决(jue)了(le)新市民、青年(nian)群体等的住房问题，为城市发(fa)展(zhan)留住更多的人才。

其(qi)次(ci)，二手房收储(chu)后也会间接催生(sheng)出一定的置换需求，有助(zhu)于开发(fa)商的新房进一步去库(ku)存。

第(di)三也能间接托底上海楼市的价格(ge)。

虽然仅仅是浦东新区、静安区、徐汇区作为首批试点区，但这几个区作为上海发(fa)展(zhan)的老城区，城区内现存大量的“老破小”。

而这些“老破小”，目前面(mian)临两个最大的问题，一是拆也不好拆，二是价格(ge)暂时也未有企(qi)稳的迹(ji)象。

老旧小区的拆迁成本，已经非常高。如上海黄浦区北京东路永(yong)华大楼，房屋征收评估均价达到(dao)95110元/㎡，一经公布就成为上海旧改(gai)动(dong)迁评估价格(ge)新高的代表。

若以当下的市场(chang)情况收购，加上装修后出租覆盖运(yun)营成本，未来通过(guo)原拆原建方式改(gai)造老旧社区，那么动(dong)迁成本不仅可以节约大量的安置补偿(chang)，也能节约大量的过(guo)渡费用。

但如今(jin)上海二手房处于一个“摸黑”阶段。

去年(nian)8月14日后，上海二手房中介(jie)交易平(ping)台不再对外展(zhan)示历史成交价格(ge)，对市场(chang)而言，价格(ge)的感(gan)知也更脆弱了(le)。

而收储(chu)意味着会有一个“合理的市场(chang)收储(chu)价格(ge)”。

若二手房的市场(chang)价低于“收储(chu)价”，那么二手房业主宁愿将房子转让给政府；也不会继续贱卖房子。

这就像当初的二手房指导价，给市场(chang)提供一个参考(kao)。

过(guo)于高于指导价的，则(ze)要慎重。如今(jin)是过(guo)于低于收购价的，这种情况不太可能会出现了(le)。再低的话(hua)，不如就卖给政府，而不卖给市场(chang)。

那么，市场(chang)上的二手住宅就不用再担心(xin)被过(guo)低地压价。这就无形中给上海的二手住宅提供一个托底作用。

既然要收储(chu)，就要解决(jue)两个核心(xin)问题，一是钱从哪里来？二是如何平(ping)衡成本？

所以，现在政策落地，大家(jia)最关心(xin)的是，这个收储(chu)价格(ge)如何确定。

首先关于收购的钱从哪里来，参考(kao)青岛的做法是“收购资(zi)金可办理银(yin)行贷(dai)款，首付款由(you)实(shi)施主体自筹，剩余部分(fen)由(you)商业银(yin)行贷(dai)款提供。财政部门对实(shi)施主体给予每套(tao)3万元的一次(ci)性收购补助(zhu)和每年(nian)2%的收购贷(dai)款贴息(xi)（最长不超过(guo)5年(nian)），由(you)市财政和新建商品住房辖区财政共同承担，其(qi)中：一次(ci)性收购补助(zhu)由(you)市财政负担，贷(dai)款贴息(xi)由(you)新建商品住房辖区财政负担”。

也就是自筹+政府财政补贴。

而政府财政补贴源于结构性货币政策工具，如专项债券。

其(qi)次(ci)如何确定收购价，按(an)照(zhao)其(qi)他先行的城市对二手房收储(chu)的规则(ze)，要么参考(kao)同地段可售(shou)保障性住房重置的价格(ge)，也就是市场(chang)价的3-6折，要么参考(kao)当地城市的租金回报率水平(ping)核算收购价格(ge)。

又或者是以市场(chang)实(shi)际的评估价收购，青岛的收购价就是以3家(jia)专业房地产评估机构进行市场(chang)价格(ge)评估，选取排序中间的评估值作为房屋交易价格(ge)与换房人进行协(xie)商确定最终的收购价。

但无论采用何种价格(ge)确定收购价格(ge)，都要符合保障性住房保本微利的原则(ze)进行收储(chu)，保障后期的运(yun)营。

目前，诸葛(ge)找(zhao)房数据显(xian)示，上海二手房有效挂盘(pan)量约为126867套(tao)。

作者 | 醉酒大鲨(sha)鱼