可以说，和(he)房产交易相关的业务，都出现了明显的下(xia)滑。一直以来，房产交易都是较高利润的业务，总交易量(liang)的下(xia)滑也拖累了利润表现，加上去年链家经纪人固定薪酬的增加，使得公司的利润受(shou)到(dao)影响。

不过，贝(bei)壳体系的规模还在增加。财报显示(shi)，到(dao)去年年末，贝(bei)壳体系的门店数(shu)量(liang)仍(reng)在增长，超(chao)过6.11万家，较上年末增加了18.5%；经纪人数(shu)量(liang)也增加到(dao)52.3万人，较上年底增加了4.6%，线下(xia)的实体规模和(he)从业者规模还在增长。

核心交易业务量(liang)下(xia)滑，人员和(he)成本还在提(ti)高，那贝(bei)壳的收入增长是从哪(na)里(li)来的？

来自“三翼”业务带来的收入，是财报中给出的答(da)案。尤其是租赁和(he)家装家居业务的增长，对冲了房产交易业务的下(xia)滑影响，初(chu)步形成新(xin)的业务支撑(cheng)。

房产交易额承压，贝(bei)壳想(xiang)做更多事(shi)

作为中介平台，首先(xian)要看的还是贝(bei)壳的交易业务。

贝(bei)壳的交易业务，又分(fen)为二手房中介和(he)新(xin)房渠道部分(fen)。二手房的收入主要来自于交易房屋的佣(yong)金，新(xin)房业务收入主要来自于作为销售渠道，与开发(fa)商方(fang)面的销售结算。

佣(yong)金收入的多少，取决于交易房屋的总价和(he)整体的交易量(liang)。在这一方(fang)面，贝(bei)壳难逆转大势。不过，财报中提(ti)到(dao)，去年贝(bei)壳体系下(xia)的链家和(he)贝(bei)联门店二手房交易单量(liang)有11.2%的同比增长，创下(xia)了历史新(xin)高。去年四季度存量(liang)房业务贡献率，还有1.5个(ge)百分(fen)点的提(ti)升。

也就是说，交易量(liang)有所上升，但(dan)交易总金额在下(xia)滑，其中变量(liang)主要在于交易房屋的价格(ge)。

同时，存量(liang)房业务中的平台服(fu)务，加盟服(fu)务和(he)其他(ta)增值(zhi)服(fu)务收入基(ji)本持(chi)平，优质门店和(he)经纪人网(wang)络规模效率则在提(ti)升。

到(dao)2025年末，贝(bei)联活跃门店和(he)活跃经纪人的数(shu)量(liang)同比增加21.3%和(he)7.2%，每名活跃贝(bei)联经纪人二手房交易单量(liang)同比提(ti)升6%。

新(xin)房业务方(fang)面，交易额和(he)业务净收入整体表现下(xia)滑，但(dan)是对整体业务利润率的贡献，则在上一年的基(ji)础上还提(ti)高了0.2个(ge)百分(fen)点，达到(dao)了25%。

尤其在去年第四季度，由于部分(fen)城市呈现出的交易热度表现，新(xin)房业务收入也随之上升，对整体业务的贡献率甚至达到(dao)了28.3%。

需(xu)要提(ti)到(dao)的是，由于新(xin)房市场下(xia)行，开发(fa)商普遍存在销售压力。在这样背景下(xia)，贝(bei)壳也在尝试新(xin)的营销模式。

贝(bei)壳管理层也业绩会(hui)上表示(shi)，过去公司的业务是基(ji)于相对传统的渠道逻辑，围绕(rao)佣(yong)金与流量(liang)进行资源分(fen)配。但(dan)目前所尝试的，是把新(xin)房业务从“渠道角(jiao)色”升级为“项目全周期合作伙伴”。

管理层坦言，首先(xian)新(xin)房线上化与数(shu)字化程度仍(reng)然偏低，公司正在通过数(shu)据能力与产品能力提(ti)升，为购房者头疼的购房决策问题，提(ti)供线上决策支持(chi)；其次，会(hui)完善对流量(liang)资源的配置，提(ti)高项目与购房者之间的匹配效率，扩(kuo)大购房者服(fu)务覆盖面，并且提(ti)高转化率；最(zui)后，未来将不仅作为房企(qi)销售末端的渠道合作方(fang)，还会(hui)从开发(fa)前期就为开发(fa)企(qi)业提(ti)供产品定位、获客(ke)、匹配到(dao)销售节奏管理等(deng)一系列(lie)流程，用以提(ti)升整体效率。

这部分(fen)业务，很可能会(hui)涉及到(dao)贝(bei)壳开发(fa)业务贝(bei)好家业务的转型。

事(shi)实上，贝(bei)好家CEO 徐万刚去年年末就在发(fa)布会(hui)上就曾透露，贝(bei)壳未来不再做自操盘(pan)项目，而财报中提(ti)到(dao)的C2M（消费者直连建(jian)造者）则是推进的方(fang)向——这部分(fen)业务，未来更多的是利用贝(bei)壳直接面对购房者的数(shu)据优势，通过与开发(fa)商合作，参与到(dao)房屋开发(fa)、建(jian)设的前期策略当中。

租赁业务成为业绩“黑马(ma)”

相较于交易类业务，去年贝(bei)壳体系中非交易类业务——即(ji)租赁业务和(he)家装家居业务的增长，表现颇为抢眼。

同比增速达52.8%的租赁业务“省心租”，成为贝(bei)壳去年财报里(li)的一匹“黑马(ma)”。这项业务去年全年收入219亿元，贡献率已经从2024年的5%，上升至去年的8.6%。

财报显示(shi)，到(dao)去年末“省心租”在管房源量(liang)超(chao)过70万套，同比增长62%，实现了经营层面的全年盈利——这在长租公寓行业当中并不容易。

对于如(ru)何做到(dao)盈利，贝(bei)壳管理层表示(shi)，核心在于“省心租”的轻量(liang)化转型方(fang)式。不同于传统“二房东”靠房屋差价获得盈利的方(fang)式，贝(bei)壳“省心租”做的是帮(bang)助房东“招租”的事(shi)情，做的是租期管理，赚取的是服(fu)务费，以及增值(zhi)服(fu)务的部分(fen)。

由于不用承担房屋产权或者承租的重资产，这种轻量(liang)化的模式使得企(qi)业占用资金的风险降低，具有较为稳定的利润空间。

但(dan)短板在于单间房源产生的利润较低，因(yin)此需(xu)要庞大的规模才能对整体利润形成支撑(cheng)，并且对管理房源的运营周转率提(ti)出了更高的要求。

在这方(fang)面，AI技术的使用对经营提(ti)供了实际的帮(bang)助。管理层谈到(dao)，相较于之前由人的经验完成的收房、定价、招租工作，现在将AI技术嵌入，通过对历史成交数(shu)据、区域供需(xu)、房源特征(zheng)等(deng)信息的分(fen)析，能够对进出房源获得更准确的判断，对运营人员的效率起到(dao)了有效帮(bang)助。

不过，“省心租”整体来说还是薄利业务。从去年的策略来看，规模增长、市场占位是租赁业务去年的主要任务。

到(dao)了今年，提(ti)高单房利润则成为体系内所关注(zhu)的指标(biao)，在去年增量(liang)的基(ji)础上，今年对租赁业务提(ti)出了增利的要求。

除了“省心组”业务外，家装家居业务虽然收入贡献不及租赁，但(dan)也呈现出难得的增长态势。

财报显示(shi)，家装业务去年收入154亿，同比增长4.4%，贡献利润率达到(dao)了31.4%，较早(zao)前的30.7%提(ti)高了0.7个(ge)百分(fen)点，经营层面亏损实质收窄。

要知道，家装业务面对的不仅是体系内主力业务的下(xia)滑，还有家装行业需(xu)求量(liang)收缩的行业背景。但(dan)贝(bei)壳家装的优势也很明显——核心业务面对的二手房购房者本就潜藏了大量(liang)的装修需(xu)求，家装业务从二手房门店获客(ke)既更精准，又降低了获客(ke)成本，同时庞大的交易量(liang)也让家装业务具备了集采优势。

财报提(ti)到(dao)，家装业务供应(ying)链端，主材集采比例约80%、辅材集采比例约60%，这样可以大幅降低材料成本与价格(ge)波动风险；交付(fu)端则通过BIM智能设计工具提(ti)升设计师效率，以及人员提(ti)效升级交付(fu)效率。换句话说，通过对包括返工、售后等(deng)产生隐形成本环节的控制，用以降低成本。

AI不会(hui)取代经纪人，但(dan)对人的要求更高

事(shi)实上，不论是房产交易还是租赁业务，包括家装业务中，贝(bei)壳都加大了AI技术的使用。在业绩交流会(hui)上，管理层也重点提(ti)及了这一点。

管理层认为，AI不会(hui)取代经纪人，而是会(hui)把行业“一分(fen)为二”：“一部分(fen)是大量(liang)标(biao)准化环节会(hui)被高速自动化，效率更高；另一部分(fen)则会(hui)向专业化、责任化和(he)高价值(zhi)服(fu)务集中。”

其中提(ti)到(dao)关键的一点，也呈现出中介行业的特征(zheng)：“很多购房者一开始根(gen)本说不清楚自己到(dao)底要什(shi)么，很难完整精准地表达需(xu)求；供给侧的房子又是非标(biao)品，每套房子、价格(ge)、特征(zheng)和(he)交易都不确定性。“

“正因(yin)如(ru)此，行业天然需(xu)要有人去理解、解释、匹配、协调和(he)承担责任。因(yin)此，当标(biao)准化环节被AI优化之后，真正决定组织上限(xian)的，会(hui)越来越集中到(dao)服(fu)务者本身的能力上。”

可以说，贝(bei)壳正在试图撕去中介行业长期以来单纯的“撮合卖房”标(biao)签，转而向市场存量(liang)房源运营，以及协助购房决策者的身份进行靠拢(long)。

不论最(zui)终成功与否，但(dan)有一点是确定的——那个(ge)靠人多就能卖得了房的时代，已经过去了。