可以说(shuo)，和房产生意业务相关的业务，都涌现了明显的下滑。一直以来，房产生意业务都是较高利润(run)的业务，总(zong)生意业务量的下滑也拖(tuo)累了利润(run)表现，加上去(qu)年链家经纪人固定(ding)薪酬的增加，使得公司的利润(run)遭到影响。

不外，贝壳体系的规(gui)模还在增加。财报显示(shi)，到去(qu)年年末，贝壳体系的门店数量仍在增进，超过(guo)6.11万家，较上年末增加了18.5%；经纪人数量也增加到52.3万人，较上年底增加了4.6%，线下的实体规(gui)模和从业者规(gui)模还在增进。

核心生意业务业务量下滑，职员和本钱还在提高，那贝壳的收入(ru)增进是从哪里来的？

来自(zi)“三翼”业务带来的收入(ru)，是财报中给(gei)出(chu)的谜底。特(te)别是租赁和家装家居业务的增进，对冲了房产生意业务业务的下滑影响，初(chu)步形成新的业务支撑。

房产生意业务额承压，贝壳想做更多事

作为中介平台，首先要看的还是贝壳的生意业务业务。

贝壳的生意业务业务，又分为二(er)手房中介和新房渠道部份。二(er)手房的收入(ru)主要来自(zi)于生意业务衡宇(yu)的佣(yong)金，新房业务收入(ru)主要来自(zi)于作为销售渠道，与开(kai)发商方面的销售结算。

佣(yong)金收入(ru)的多少，取决于生意业务衡宇(yu)的总(zong)价和全体的生意业务量。在这一方面，贝壳难逆转局势。不外，财报中提到，去(qu)年贝壳体系下的链家和贝联(lian)门店二(er)手房生意业务单量有11.2%的同比增进，创下了汗青新高。去(qu)年四序(xu)度存量房业务孝敬率，还有1.5个百分点的提升。

也就是说(shuo)，生意业务量有所(suo)上升，但生意业务总(zong)金额在下滑，其中变量主要在于生意业务衡宇(yu)的价格。

同时，存量房业务中的平台服务，加盟服务和其他增值服务收入(ru)基础持(chi)平，优质门店和经纪人收集规(gui)模效率则在提升。

到2025年末，贝联(lian)活泼门店和活泼经纪人的数量同比增加21.3%和7.2%，每名活泼贝联(lian)经纪人二(er)手房生意业务单量同比提升6%。

新房业务方面，生意业务额和业务净收入(ru)全体表现下滑，但是对全体业务利润(run)率的孝敬，则在上一年的基础上还提高了0.2个百分点，达到了25%。

特(te)别在去(qu)年第四序(xu)度，由于部份城市呈现出(chu)的生意业务热度表现，新房业务收入(ru)也随之上升，对全体业务的孝敬率甚至达到了28.3%。

需要提到的是，由于新房市场下行，开(kai)发商普遍存在销售压力。在如许背景下，贝壳也在尝试(shi)新的营(ying)销形式。

贝壳经管层也业绩会上表示(shi)，过(guo)去(qu)公司的业务是基于相对传统的渠道逻辑，盘绕佣(yong)金与流(liu)量进行资源分配。但现在所(suo)尝试(shi)的，是把新房业务从“渠道角(jiao)色”进级为“项目全周期合作火伴”。

经管层坦言，首先新房线上化与数字化程度仍然偏低，公司正在通过(guo)数据(ju)能力与产物能力提升，为购房者头疼的购房决策问题，提供线上决策支持(chi)；其次，会美满对流(liu)量资源的配置，提高项目与购房者之间的婚配效率，扩大购房者服务覆盖面，并且(qie)提高转化率；最后，未来将不仅(jin)作为房企销售末端的渠道合作方，还会从开(kai)发后期就为开(kai)发企业提供产物定(ding)位、获客、婚配到销售节奏经管等一系列流(liu)程，用以提升全体效率。

这部份业务，很可能会涉及到贝壳开(kai)发业务贝好家业务的转型。

事实上，贝好家CEO 徐万刚去(qu)年年末就在发布会上就曾泄漏，贝壳未来不再做自(zi)操盘项目，而财报中提到的C2M（消费者直连建筑者）则是推进的偏向——这部份业务，未来更多的是利用贝壳直接面对购房者的数据(ju)劣势，通过(guo)与开(kai)发商合作，到场到衡宇(yu)开(kai)发、建设(she)的后期计谋(mou)傍边(bian)。

租赁业务成为业绩“黑马”

相较于生意业务类业务，去(qu)年贝壳体系中非生意业务类业务——即租赁业务和家装家居业务的增进，表现颇为抢眼。

同比增速达52.8%的租赁业务“省(sheng)心租”，成为贝壳去(qu)年财报里的一匹“黑马”。这项业务去(qu)年整年收入(ru)219亿元，孝敬率已经从2024年的5%，上升至去(qu)年的8.6%。

财报显示(shi)，到去(qu)年末“省(sheng)心租”在管房源量超过(guo)70万套(tao)，同比增进62%，实现了谋(mou)划层面的整年红利——这在长租公寓行业傍边(bian)其实不容易。

对于怎样做到红利，贝壳经管层表示(shi)，核心在于“省(sheng)心租”的轻量化转型方式。不同于传统“二(er)房东”靠衡宇(yu)差价获得红利的方式，贝壳“省(sheng)心租”做的是赞助房东“招租”的事情，做的是租期经管，赚取的是服务费，以及增值服务的部份。

由于不用承担衡宇(yu)产权或者承租的重资产，这种轻量化的形式使得企业占用资金的风险降低，具有较为稳定(ding)的利润(run)空间。

但短板在于单间房源产生的利润(run)较低，是以需要庞大的规(gui)模才能对全体利润(run)形成支撑，并且(qie)对经管房源的运营(ying)周转率提出(chu)了更高的请求。

在这方面，AI技能的利用对谋(mou)划提供了实际的赞助。经管层谈到，相较于之前由人的履历完成的收房、定(ding)价、招租事情，现在将AI技能嵌(qian)入(ru)，通过(guo)对汗青成交数据(ju)、区(qu)域供需、房源特(te)征等信息的分析，能够对进出(chu)房源获得更准确的判断(duan)，对运营(ying)职员的效率起到了有效赞助。

不外，“省(sheng)心租”全体来说(shuo)还是薄利业务。从去(qu)年的计谋(mou)来看，规(gui)模增进、市场占位是租赁业务去(qu)年的主要任务。

到了今年，提高单房利润(run)则成为体系内所(suo)关注的指(zhi)标(biao)，在去(qu)年增量的基础上，今年对租赁业务提出(chu)了增利的请求。

除了“省(sheng)心组”业务外，家装家居业务虽然收入(ru)孝敬不及租赁，但也呈现出(chu)难得的增进态势。

财报显示(shi)，家装业务去(qu)年收入(ru)154亿，同比增进4.4%，孝敬利润(run)率达到了31.4%，较早(zao)前的30.7%提高了0.7个百分点，谋(mou)划层面吃亏实质收窄。

要晓得，家装业务面对的不仅(jin)是体系内主力业务的下滑，还有家装行业需求量收缩的行业背景。但贝壳家装的劣势也很明显——核心业务面对的二(er)手房购房者本就潜藏了大量的装修需求，家装业务从二(er)手房门店获客既更精(jing)准，又降低了获客本钱，同时庞大的生意业务量也让家装业务具备(bei)了集采(cai)劣势。

财报提到，家装业务供应链端，主材集采(cai)比例约80%、辅材集采(cai)比例约60%，如许可以大幅降低材料本钱与价格波(bo)动风险；托付端则通过(guo)BIM智能设(she)计工具提升设(she)计师效率，以及职员提效进级托付效率。换句话说(shuo)，通过(guo)对包括返工、售后等产生隐形本钱环(huan)节的操纵，用以降低本钱。

AI不会庖(pao)代经纪人，但对人的请求更高

事实上，岂论是房产生意业务还是租赁业务，包括家装业务中，贝壳都加大了AI技能的利用。在业绩交流(liu)会上，经管层也重点提及了这一点。

经管层认为，AI不会庖(pao)代经纪人，而是会把行业“一分为二(er)”：“一部份是大量尺度化环(huan)节会被(bei)高速自(zi)动化，效率更高；另一部份则会向专业化、责(ze)任化和高价值服务集中。”

其中提到关键的一点，也呈现出(chu)中介行业的特(te)征：“很多购房者一最先根(gen)本说(shuo)不分明本身到底要什么，很难完备(bei)精(jing)准地表达需求；供给(gei)侧的房子又是非标(biao)品，每套(tao)房子、价格、特(te)征和生意业务都不肯定(ding)性。“

“正因如此，行业天然需要有人去(qu)明白(bai)、解释(shi)、婚配、谐和和承担责(ze)任。是以，当尺度化环(huan)节被(bei)AI优化之后，真(zhen)正决定(ding)构(gou)造上限的，会越(yue)来越(yue)集中到服务者本身的能力上。”

可以说(shuo)，贝壳正在试(shi)图撕去(qu)中介行业长期以来单纯(chun)的“撮合卖(mai)房”标(biao)签，转而向市场存量房源运营(ying)，以及协助购房决策者的身份进行靠拢。

岂论最终成功与否，但有一点是肯定(ding)的——那个靠人多就可以卖(mai)得了房的时代，已经过(guo)去(qu)了。